Após a Prefeitura do Rio de Janeiro desapropriar o terreno do Gasômetro, o Flamengo aguarda a publicação do edital de compra do terreno para construir seu tão sonhado estádio próprio. É importante ter em mente que a construção do equipamento esportivo também faz parte da revitalização do Porto Maravilha, e virá acompanhado de estruturas que formarão o “Complexo Rubro-Negro”.
Claudio Hermolin, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-RJ), acredita que a construção será realmente muito benéfica para a região. A pedido do MRN, ele analisa alguns pontos cruciais para que o estádio próprio do Mengão cumpra os prazos, mantenha o controle dos custos e seja um ativo importante no plano Reviver Centro.
Para Hermolin, é crucial que o Flamengo se organize para não aumentar o custo final do estádio. O preço escala à medida que indefinições e interrupções acontecem.
“Olhando o histórico de outras arenas. O grande problema do aumento de preço foi a demora na execução, indefinição do projeto e a interrupção ao longo do processo em várias etapas, o que acaba encarecendo. Se o Flamengo fizer um processo privado de construção, com recurso privado. De forma que faça um bom planejamento, um bom projeto e na hora que comece a execução não tenha dúvidas, consegue executar dentro do orçamento”, explicou.
O Flamengo estima que deve investir entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2,5 bilhões no total. Claudio Hermolin entende ser possível, mas frisou novamente a importância de todas as estruturas do estádio já estarem pré-estabelecidas antes do início das obras. Desde a arquitetura até detalhes de acabamento.
“Os grande empreendimentos que nossas empresas associadas executam ficam dentro do orçamento porque são feitos com planejamento prévio. Então, o importante nesse processo é gastar tempo na definição do projeto, o tipo de estádio, tipo de conforto e acabamento. Iniciando com todas as definições pré-acordadas, faz com que reduza prazos e custos.”
Todo esse complexo a ser construído vai agilizar o crescimento residencial e comercial na região. Sendo assim, representando o setor da construção civil, Claudio Hermolin se posiciona totalmente favorável ao projeto e começa a explicar como essa estrutura tende a atrair mais moradores. Isso gera um ‘efeito bola de neve’ que resultará também na chegada de mais comércios.
“Como representante do setor e falando pela Sinduscon-Rio, somos totalmente a favor desse tipo de ação e investimento. Independente de ser do Flamengo, eu diria o mesmo se fosse o Vasco, Botafogo, Fluminense ou até mesmo arena para outro esporte. Porque é um polo de atratividade de pessoas. E na hora que atrai pessoas, atrai também investimento. Quando começa a frequentar o local, você passa a ter vontade de morar, abrir seu negócio, fazer suas coisas naquele lugar. Isso muda a dinâmica da região.”
Projeção de conclusão das obras
Para responder ao torcedor mais ansioso pelo novo estádio, Claudio Hermolin acredita que a estrutura deve demorar de cinco a seis anos para ficar pronta. A começar porque o clube precisa de uma série de licenças que vão além do direito de construir no local.
Esse processo deve durar cerca de um ano ou um pouco mais, que serão somados aos prováveis quatro anos de obra. Ele se baseia nas grandes construções feitas por empresas associadas na Sinduscon para projetar o tempo.
“O nosso ciclo, que é diferente de fazer um estádio, é um ciclo que leva em torno de 5,2 anos. 5 anos e dois meses entre adquirir o terreno, aprovar o projeto, construir e entregar. Se falar de um estádio, que pode ter um grau de complexidade semelhante a grandes empreendimentos imobiliários, estamos falando em torno de um ciclo de seis anos. Se imaginar que o licenciamento vai tomar um ano. Estamos falando de um ano de licenciamento e mais quatro anos e meio a cinco anos de construção.”
Benefícios para o Rio de Janeiro
Claudio comentou como um estádio do Flamengo ajudará a acelerar os processos de mudança que acontecem no Porto Maravilha. O objetivo da prefeitura é tornar a área em um local residencial, processo que já acontece, e o Mengão chega como um importante ativo para intensificá-lo.
“Não tenho dúvida que um investimento em um estádio, ainda mais um complexo da magnitude como está se propondo fazer ali na região do Porto Maravilha, colado ao terminal Gentileza, que já é um terminal que liga o BRT da Transbrasil com o VLT, será uma alavanca de aceleração da transformação da região do Porto e da região do Reviver Centro”, expõe Claudio Hermolin.
O local conta com o Museu do Amanhã, o Aquário e o Museu de Cera do Rio de Janeiro, onde inclusive está a estátua de Zico. Além de projetos já anunciados, como o Parque do Porto, e a melhoria na estrutura do transporte público com o Terminal Gentileza.
Ações essas que já geram grande crescimento na procura por residências e novos investimentos em prédios começaram a acontecer.
“As regiões do centro e do Porto Maravilha vêm sendo os dois grande polos de incentivo ao crescimento dos empreendimentos residenciais no Rio de Janeiro. Tanto é que nos primeiros cinco meses desse ano o maior volume de lançamentos foi no Porto, ganhando inclusive de bairros como a Barra da Tijuca… Isso já traz para a região um alto potencial de valorização e crescimento imobiliário.”
Vantagens do Porto Maravilha
Algumas falas do especialista ouvido pelo MRN nos ajudam a entender como o Flamengo colabora no projeto da Prefeitura e de interessados ao investir no local. Mas o Rubro-Negro também sairá ganhando no negócio. Dono da maior torcida do Brasil, o clube tem disponível um dos poucos locais livres da cidade que é de fácil acesso via transporte público interno e até para quem chega de fora do Rio de Janeiro.
“O conceito moderno de cidade, conceito muito difundido na Europa, é a cidade a 15 minutos de distância. Ou seja, uma cidade onde você resolve sua vida com pouco deslocamento. Não necessariamente o que te motiva a ir morar em um lugar é o trabalho, mas algo que certamente influencia é a melhoria na qualidade de vida ao reduzir o deslocamento.”
“A pessoa pode trabalhar de home office e falar: ‘Posso morar em qualquer lugar, mas quero morar no Centro porque vai ter um estádio, um shopping, um centro de convenções, tem estrutura de lazer’. Pode ser estudo, entretenimento ou a facilidade para se deslocar. A vantagem do Porto Maravilha e do Centro é que dali pode-se deslocar facilmente até para outros estados do Brasil. Seja pelo aeroporto Santos Dumont, da rodoviária Novo Rio ou até de carro, pelo acesso rápido à Linha Vermelha, Linha Amarela e ponte Rio-Niterói.”
Divergência com a Caixa
A Caixa Econômica Federal administra o fundo de investimentos que era dono do terreno e pediu em torno de R$ 400 milhões para vendê-lo. Por outro lado, o Flamengo se mostrou disposto a pagar cerca de R$ 250 milhões.
O impasse resultou na desapropriação, mas o banco contesta valores na Justiça. Isso porque o valor inicial será de R$ 150 milhões, R$ 100 milhões a menos que uma proposta que a Caixa não aceitou. O debate passa pelo potencial construtivo do local, que pode receber prédios de até 50 andares.
“Ninguém está errado na forma de enxergar. A Caixa tem um terreno com potencial construtivo muito maior do que o Flamengo vai utilizar. Então, está correta em querer vender o ativo por um valor que explore o máximo do potencial. Já o Flamengo não vai usar o potencial todo, porque o estádio por si só não é verticalizado para ter 50 andares.”
Já a prefeitura fez cálculo baseado nos R$ 2.0018 por metro quadrado que pagou por terreno do Terminal Gentileza, que é em frente. O debate será judicializado após leilão. Mas Claudio entende que, mesmo vendendo por valor abaixo, a presença do clube vai compensar valores pela valorização de outros imóveis do banco na região.
“Existe essa divergência entre interesses. Mas, na minha visão, mesmo que a Caixa venda o terreno por um valor abaixo, os outros imóveis no entorno serão tão valorizados que vão compensar esse valor menor que ela vai vender o terreno para o Flamengo.”
Fase de construção e possíveis críticas a ‘canteiro de obras’
Rivais rubro-negros tentam achar motivos para criticarem o novo estádio do Flamengo, muito por medo do que o clube vai se tornar. E há uma reclamação ainda tímida, mas presente, sobre o local se tornar um grande canteiro de obras nos próximos anos, o que afetaria consideravelmente um trânsito já caótico.
O presidente da Sinduscon lembra que a necessidade de ajustes não será novidade para o Rio de Janeiro, ainda mais naquela região, e o foco deveria ser no “enorme benefício”:
“Nós construímos equipamentos importantes para a cidade do Rio de Janeiro durante o período olímpico que, obviamente causaram alguns transtornos, mas foram mitigados com logística. Fizemos ampliação de metrô, foi construído o BRT. Isso tudo foi estudado previamente para tentar minimizar o impacto no trânsito.”
“É obvio que qualquer tipo de intervenção vai causar algum transtorno, mas isso tudo é possível. A Perimetral foi derrubada e se acabou com a possibilidade de circular na região. Hoje, a gente nem lembra como foi aquele período. Então, como cidadão, não temos que pensar no curto prazo, mas sim no enorme benefício que uma obra dessa magnitude trará de legado.”
Fonte: Mundo Rubronegro
